주택 공시가격으로 종합부동산세를 어림하는 도구

종합부동산세 계산하기

종부세는 이렇게 셈해요

6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격에서 시작해 아래 순서로 셈해요. 국세청 세액계산 흐름도와 같은 순서이고, 세부담 상한만 빠져 있어요(국세청 세액계산 흐름도).

• 1단계 공시가격 합계: 2026년 6월 1일 현재 내가 가진 주택의 공시가격(공동주택가격·개별단독주택가격)을 모두 더해요. 종부세는 사람마다 따로 셈하고, 합산배제 신고를 한 임대주택 등은 빼요(종합부동산세법 제2조 제9호, 제3조, 제8조 제1항~제3항).
• 2단계 공제금액: 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 빼요. 남는 금액이 없으면 종부세도 없어요(제8조 제1항). 1세대 1주택자는 세대원 가운데 한 사람만 주택 한 채를 가진 거주자예요(종합부동산세법 시행령 제2조의3 제1항). 세대의 범위, 다른 세대원의 주택, 합산배제 신고에 따라 달라지니 해당하는지는 직접 확인하세요.
• 3단계 과세표준: 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱하고 원 미만을 버려요(시행령 제2조의4 제1항, 국고금 관리법 제47조 제2항).
• 4단계 세율: 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼요. 3주택 이상이면 과세표준 12억 원을 넘는 부분부터 더 높은 세율이 붙어요(종합부동산세법 제9조 제1항).
• 5단계 재산세 빼기: 종부세 과세표준 부분에 이미 매겨진 재산세는 빼 줘요. 재산세 본세 합계에 '종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%'를 곱하고 '공시가격 합계 × 재산세 공정시장가액비율에 재산세 표준세율을 적용한 금액'으로 나눠요(제9조 제3항, 시행령 제4조의3 제1항, 시행규칙 별지 제31호서식 작성 방법). 재산세 본세만 들어가고 도시지역분과 지방교육세는 들어가지 않아요(지방세법 제112조 제1항 제1호).
• 재산세 비율과 어림값: 재산세 공정시장가액비율은 2026년 재산세에서 1세대 1주택으로 인정된 집이면 공시가격 3억 원 이하 43%, 6억 원 이하 44%, 그보다 비싸면 45%이고, 그 밖의 주택은 60%예요(지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호). 재산세를 넣지 않으면 계산기는 주택마다 이 비율과 표준세율로 재산세를 어림해요(지방세법 제111조 제1항 제3호, 제113조 제2항).
• 6단계 1세대 1주택자 세액공제: 재산세를 뺀 세액에 나이 공제율과 보유 기간 공제율을 더해 곱해요. 만 60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%이고, 5~9년 보유 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%예요. 둘을 더해 80%까지 받아요(종합부동산세법 제9조 제5항·제6항·제8항).
• 7단계 낼 세금: 세액공제까지 뺀 종부세에서 10원 미만을 버리면 낼 종부세예요(국고금 관리법 제47조 제1항). 농어촌특별세는 이 낼 종부세의 20%이고, 10원 미만은 버려요(농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호, 국고금 관리법 제47조 제1항).
• 8단계 분납: 낼 종부세가 250만 원을 넘으면 신청해서 일부를 나눠 낼 수 있어요. 500만 원 이하면 250만 원을 넘는 금액, 500만 원을 넘으면 절반까지예요(종합부동산세법 제20조, 시행령 제16조 제1항). 농어촌특별세도 같은 비율로 나눠요(농어촌특별세법 제9조 제1항).

빼 주는 재산세와 세액공제액은 원 미만을 버렸어요. 중간 금액의 끝수를 어느 단계에서 버리는지는 법령에서 확인하지 못한 계산기의 가정이라, 고지세액과 10원쯤 다를 수 있어요. 나눠 낼 금액은 10원 단위로 맞추고 남는 끝수는 12월에 내는 쪽에 더했어요. 국고금을 나눠 거둘 때 끝수를 처음 내는 돈에 더하는 규정을 따른 셈법이에요(국고금 관리법 시행령 제109조의2 제1항).

2026년 종부세 세율표

종합부동산세법 제9조 제1항의 세율표를 '과세표준 × 세율 − 누진공제'로 옮겼어요. 1세대 1주택자도 2주택 이하 세율을 써요.

과세표준 12억 원까지는 두 세율이 같아요. 그래서 그 밖의 개인은 공시가격 합계가 29억 원을 넘어야 3주택 이상 세율과 차이가 생겨요. 지금 법에는 조정대상지역 2주택 중과세율이 없어요(제9조 제1항, 국세청 종합부동산세 세율).

세 가지 계산 예시

세 사람 모두 주택을 혼자 가졌고 합산배제·감면이 없으며, 재산세는 표준세율로 어림했다고 봐요. 1번은 만 65세에 10년 보유했고, 재산세에서도 1세대 1주택 비율(45%)을 받은 경우예요. 2번은 공시가격 10억 원과 5억 원짜리 두 채, 3번은 10억 원짜리 세 채를 가진 사람이에요.

• 2번의 빼 주는 재산세는 2,340,000원 × 864,000원 ÷ 2,970,000원에서 원 미만을 버린 680,727원이에요. 세율로 셈한 세액에서 이 금액을 빼면 1,239,273원이고, 10원 미만을 버려 1,239,270원을 내요.
• 1번 사람이 합산배제 신고한 임대주택도 가져서 재산세에서 1세대 1주택 비율을 받지 못했다면, 재산세 공제를 비율 60%로 셈해 합계가 168,480원이에요. 계산기의 재산세 비율 질문에 '아니요'를 고르면 이렇게 셈해요.
• 1번 집의 2025년 공시가격이 12억 원이었다면 재산세 과세표준상한이 걸려 재산세 과세표준이 6억 7,500만 원에서 5억 7,375만 원으로 낮아지고, 재산세 본세는 1,665,000원으로 줄어요(지방세법 제110조 제3항, 지방세법 시행령 제109조의2). 고지서의 이 금액을 넣으면 빼 주는 재산세가 260,608원으로 줄어 합계는 230,170원이에요.
• 3번 가운데 한 채가 세율을 정하는 주택 수에서 빠지는 주택이라 2주택 이하 세율을 쓰면 합계는 9,523,120원이에요.

3번은 종부세가 500만 원을 넘어서 12월 15일까지 신청하면 절반인 4,177,970원(농어촌특별세 835,590원)을 2027년 6월 15일까지 나눠 낼 수 있어요(종합부동산세법 제20조, 시행령 제16조).

공시가격별 종부세 어림표

주택을 혼자 가진 개인의 2026년 종부세와 농어촌특별세 합계예요. 1세대 1주택자는 재산세에서도 1세대 1주택 비율(45%)을 받았다고 보고, 여러 채는 같은 가격의 주택으로 나눠 가졌다고 봤어요. 재산세는 표준세율로 어림했어요.

세액공제 80%는 만 70세 이상에 10년 이상 보유했거나, 만 65세 이상에 15년 이상 보유한 경우예요. 합계가 같으면 여러 채로 나뉠수록 재산세가 적게 매겨져 빼 주는 재산세도 줄어요. 그래서 세율이 같은 구간에서도 3채가 2채보다 조금 많고, 공시가격 합계가 29억 원을 넘으면 3주택 이상 세율 때문에 차이가 더 벌어져요.

세부담 상한은 넣지 않았어요

종부세에는 세부담 상한이 있어요. 올해 재산세와 종부세를 더한 금액이 지난해 기준으로 셈한 금액의 150%를 넘으면, 넘는 부분은 없는 것으로 봐요(종합부동산세법 제10조).

지난해 금액은 올해 과세되는 주택을 지난해 6월 1일에도 가졌던 것으로 보고 지난해 법으로 셈해요. 지난해에 그 집을 실제로 가졌는지는 따지지 않아요(종합부동산세법 시행령 제5조 제2항). 새로 지은 집처럼 지난해 과세표준이 없으면 지난해에도 있었던 것으로 보고 셈해요(같은 조 제3항).

이 계산기는 지난해 세액을 받지 않아서 상한을 넣지 않았어요. 상한을 반영하면 세금은 계산 결과와 같거나 줄 뿐 늘지는 않아요. 공시가격이 1년 사이에 크게 올라 올해 세금이 지난해 기준 금액의 1.5배를 넘는다면 고지세액이 계산 결과보다 적을 수 있어요. 국세청은 상한까지 따져 낼 세액을 정해요(국세청 세액계산 흐름도).

2026년 고지·납부 일정

2026년분 종부세는 국세청이 세액을 계산해 고지서를 보내고, 원하면 직접 신고해서 낼 수도 있어요(국세청 종합부동산세 납부기한). 고지서는 주소지 관할 세무서가 보내요(국세청 종합부동산세 개요).

납부기한이 토요일이나 공휴일이면 다음 평일이 기한이에요(국세청 종합부동산세 납부기한). 2026년 12월 15일은 화요일이라 미뤄지지 않아요. 고지세액과 다르게 신고하려면 납부기간에 관할 세무서에 신고하고 세무서·한국은행·체신관서(우체국)에 내요. 이렇게 신고하면 고지 결정은 없었던 것으로 봐요(종합부동산세법 제16조 제3항·제4항). 합산배제나 특례 신청 기간이 지난 뒤에 적용받을 수 있는지는 관할 세무서에 물어보세요.

자주 하는 실수

• 시세나 산 값을 넣으면 크게 틀려요. 공시가격을 넣으세요(종합부동산세법 제2조 제9호).
• 재산세 칸에는 위에 공시가격을 넣은 주택에 7월과 9월에 부과된 재산세 본세 합계만 넣어요. 합산배제 신고한 임대주택처럼 공시가격 합계에서 뺀 주택의 재산세나 도시지역분·지방교육세까지 넣으면 빼 주는 재산세가 커져서 종부세가 적게 나와요(종합부동산세법 제9조 제3항, 시행령 제4조의3 제1항, 지방세법 제112조 제1항 제1호).
• 재산세 비율 질문은 세대에 다른 주택이 전혀 없으면 '네'를 골라요. 종부세에서 주택 수에서 빼 주는 합산배제 임대주택이 있거나(종합부동산세법 시행령 제2조의3 제2항), 혼인·합가로 따로 1세대로 보는 가족에게 집이 있으면(같은 시행령 제1조의2 제4항·제5항) 재산세에서는 1세대 1주택 비율을 받지 못했을 수 있어요. 재산세의 1세대 1주택 범위는 종부세와 따로 정해져 있으니(지방세법 시행령 제110조의2), 다른 주택이 있다면 재산세를 매긴 시·군·구청에 물어보고 고르세요.
• 세 채를 넣으면 3주택 이상 세율로 셈해요. 상속주택 가운데 상속받은 지 5년이 안 됐거나, 지분이 40% 이하이거나, 지분만큼의 공시가격(혼자 가진 집이면 그 집 공시가격)이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인 주택, 내 땅에 그 땅을 쓸 권리가 없는 사람이 허가나 신고 없이 지어 쓰는 주택의 부속토지, 요건을 갖춘 소형 신축주택·지방 준공 후 미분양주택·인구감소지역·인구감소관심지역 주택은 세율을 정하는 주택 수에서 빠질 수 있어요. 다만 9월 16일~30일 신고 기간에 서류를 내야 하고(처음 낸 뒤 바뀐 것이 없으면 다음 해부터는 내지 않아도 돼요), 공시가격 합계에는 그대로 들어가요(종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항·제4항). 빠지는 주택이 있으면 '세율을 정하는 주택 수'에서 2주택 이하를 고르세요. 또 집 한 채를 가진 세대가 요건을 갖춘 수도권 밖 준공 후 미분양주택이나 인구감소지역·인구감소관심지역 주택을 더 산 경우에는 신청하면 1세대 1주택자로 볼 수 있으니(조세특례제한법 제71조의2 제1항·제2항, 제98조의9 제2항) 아래 '이 계산기로 셈하지 않는 경우'를 확인하세요.
• 지방 준공 후 미분양주택의 취득가액 기준은 2026년 2월 26일까지 산 집이면 6억 원 이하, 2026년 2월 27일부터 산 집이면 7억 원 이하예요(종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항 제3호 바목, 2026년 2월 27일 개정 시행령 부칙).
• 네 채 이상이면 세 번째 칸에 나머지 주택의 공시가격을 더해 넣어요. 이때는 더한 주택을 한 채로 보고 재산세를 어림해서, 주택마다 따로 셈할 때보다 재산세가 크게 잡히고 종부세는 적게 나올 수 있어요. 고지서의 재산세 본세 합계를 함께 넣으세요.
• 나이와 보유 기간은 2026년 6월 1일 현재로 세요. 재건축으로 새로 지은 집은 헐린 집을 산 날부터, 배우자에게 상속받은 집은 배우자가 산 날부터 보유 기간을 세는데, 신고 기간에 서류를 내야 해요(처음 낸 뒤 바뀐 것이 없으면 다음 해부터는 내지 않아도 돼요, 종합부동산세법 시행령 제4조의5).
• 혼인한 지 10년이 지난 부부가 각자 집을 한 채씩 가졌다면 둘 다 1세대 1주택자가 아니어서 각자 9억 원을 빼고 따로 셈하는 것이 기본이에요(종합부동산세법 제8조 제1항, 같은 법 시행령 제2조의3 제1항). 혼인한 날부터 10년 동안은 각각 1세대로 봐서 각자 1세대 1주택자일 수 있어요(종합부동산세법 시행령 제1조의2 제4항).

이 계산기로 셈하지 않는 경우

• 개인의 주택분 종부세만 셈해요. 법인의 종부세와 토지분(종합합산·별도합산 토지) 종부세는 셈하지 않아요(국세청 세액계산 흐름도).
• 부부 공동명의처럼 지분으로 가진 주택, 신탁주택은 셈하지 않아요. 공동명의 1주택자 특례를 받는 경우도 맞지 않아요(종합부동산세법 제10조의2).
• 1세대 1주택자가 다른 주택의 부속토지, 일시적 2주택의 새 집, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 가져 1세대 1주택자로 보는 경우는 셈하지 않아요. 이때 세액공제는 그 주택들 몫을 뺀 세액에만 적용돼요(종합부동산세법 제8조 제4항, 제9조 제7항·제9항). 집 한 채를 가진 세대가 2024년 1월 4일~2026년 12월 31일에 요건을 갖춘 인구감소지역 주택(2025년 11월 28일부터 산 수도권 밖 인구감소관심지역 주택 포함) 한 채를 샀거나 2024년 1월 10일~2026년 12월 31일에 요건을 갖춘 수도권 밖 준공 후 미분양주택을 샀고, 9월 16일~30일에 신청했다면(처음 신청한 뒤 바뀐 것이 없으면 다음 해부터는 신청하지 않아도 돼요) 1세대 1주택자로 봐요(조세특례제한법 제71조의2 제1항~제3항, 제98조의9 제2항·제3항, 같은 법 시행령 제68조의2 제1항·제4항, 제98조의8 제4항, 2025년 12월 23일 개정 조세특례제한법 부칙). 이 경우도 셈하지 않아요. '그 밖의 개인'으로 셈하면 실제보다 크게 나올 수 있어요.
• 그 밖의 개인이면 계산기는 모든 주택의 재산세 비율을 60%로 셈해요. 재산세에서 1세대 1주택 비율(43~45%)을 받은 주택이 섞여 있으면 결과가 맞지 않아요.
• 감면받는 주택은 공시가격에서 감면 비율만큼 빼고 셈해야 해서 맞지 않아요(국세청 궁금해요 종합부동산 세법).
• 세부담 상한, 가산세와 이자상당가산액은 넣지 않았어요.
• 2026년분만 셈해요. 재산세의 1세대 1주택 비율 43~45%는 2026년분으로 정해진 것이라 2027년분은 달라질 수 있어요(지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호).

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