주택 재산세를 계산하는 도구

재산세 계산하기

재산세는 이렇게 셈해요

주택분 재산세는 해마다 6월 1일 현재 집을 가진 사람이 그해 1년 치를 내요(지방세법 제114조, 제107조 제1항). 납세의무도 이날 성립해요(지방세기본법 제34조 제1항 제8호). 그래서 6월 1일 뒤에 집을 팔아도 그해 재산세는 판 사람이 내요.

집은 한 채씩 따로 셈하고, 여러 채를 가져도 합치지 않아요(지방세법 제113조 제2항). 계산기는 아래 순서로 셈해요.

• ① 과세표준: 2026년 공시가격(시가표준액)에 공정시장가액비율을 곱해요. 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가격이에요(지방세법 제4조 제1항). 공시가격은 아파트·연립주택·다세대주택이면 공동주택가격, 단독주택이면 개별주택가격이고, 시세나 산 값이 아니에요(부동산 가격공시에 관한 법률 제2조 제2호·제3호, 제17조 제1항, 제18조 제1항, 주택법 시행령 제3조 제1항). 시세나 산 값을 넣으면 크게 틀려요. 1세대 1주택은 공시가격에 따라 43~45%, 그 밖의 주택은 60%예요(지방세법 제110조 제1항, 시행령 제109조 제1항 제2호).
• ② 과세표준 상한: 2025년 공시가격을 넣으면 ‘2025년 공시가격 × 올해 비율 + 올해 과세표준 × 5%’와 견줘 더 작은 금액을 과세표준으로 써요(지방세법 제110조 제3항, 시행령 제109조의2). 공시가격이 1년 새 약 5.26%보다 많이 올랐을 때만 과세표준이 줄어요. 2025년 공시가격이 없는 집은 2026년 값으로 셈해 상한이 작동하지 않아요(시행령 제109조의2 제1항).
• ③ 본세: 과세표준에 세율을 적용해요. 공시가격 9억 원 이하인 1세대 1주택은 특례세율(0.05~0.35%), 그 밖의 주택은 표준세율(0.1~0.4%)이에요(지방세법 제111조 제1항 제3호, 제111조의2 제1항).
• ④ 도시지역분: 도시지역분 적용대상 지역 안의 주택이면 과세표준의 0.14%를 더해요(지방세법 제112조 제1항 제2호).
• ⑤ 지방교육세: 본세의 20%예요. 도시지역분에는 붙지 않아요(지방세법 제150조 제6호, 제151조 제1항 제6호).
• ⑥ 지분: 함께 가진 집은 주택 전체로 셈한 세액에 내 지분을 곱해요(지방세법 제107조 제1항 제1호, 제113조 제3항).

본세, 도시지역분, 지방교육세는 각각 10원 미만을 버렸어요. 지방회계법 제55조는 지방자치단체가 10원 미만을 계산하지 않을 수 있다고 정해요. 7월분과 9월분은 항목마다 반으로 나눠 9월분의 10원 미만을 버리고, 그 끝수는 7월분에 더했어요(지방회계법 시행령 제67조). 고지서의 끝수 처리와는 조금 다를 수 있어요.

공정시장가액비율 (2026년도)

공정시장가액비율은 공시가격 가운데 과세표준으로 삼는 비율이에요. 1세대 1주택의 43~45%는 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에만 정한 비율이에요(지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호).

구간은 과세표준이 아니라 공시가격으로 나누고, 공시가격이 9억 원을 넘는 1세대 1주택도 비율은 45%예요(시행령 제109조 제1항 제2호). 법이 정한 범위는 주택 40~80%, 1세대 1주택 30~70%예요(지방세법 제110조 제1항 제2호). 1세대 1주택의 2027년도 비율을 정한 규정은 2026년 11월 8일 현재 없어요.

세율과 특례세율 기한

본세는 과세표준 구간마다 누진으로 셈해요. 표준세율은 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목, 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택의 특례세율은 제111조의2 제1항에 있어요.

특례세율은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 적용돼요(지방세법 제111조의2, 법률 제17769호 부칙 제2조). 2026년분은 6월 1일에 성립해 적용되지만, 2027년분에 적용할 근거는 2026년 11월 8일 현재 법령에 없어요. 구간이 바뀌는 곳에서는 세액이 이어지지만, 공시가격이 9억 원을 넘으면 특례세율이 빠져 본세가 크게 늘어요(지방세법 제111조의2 제1항). 1세대 1주택 공시가격 9억 원은 본세 787,500원, 9억 1,000만 원은 1,008,000원이에요.

공시가격별 재산세 표

혼자 가진 집이 도시지역분 적용대상 지역에 있을 때의 2026년 재산세 합계(본세 + 도시지역분 + 지방교육세)예요. 과세표준 상한, 조례로 정한 세율, 감면, 세 부담 상한 경과조치는 넣지 않았어요.

합계의 절반씩을 7월과 9월에 내요. 그해 부과할 세액이 20만 원 이하면 조례가 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 낼 수도 있어요(지방세법 제115조 제1항 제3호).

계산 예시

모두 혼자 가진 집이고, 따로 적지 않으면 도시지역분이 붙는 지역이에요. 조례로 정한 세율, 감면, 세 부담 상한 경과조치는 없다고 봤어요.

• 1세대 1주택, 공시가격 3억 원: 비율 43%로 과세표준은 1억 2,900만 원이에요. 특례세율로 셈한 본세 99,000원, 도시지역분 180,600원, 지방교육세 19,800원을 더해 299,400원이에요. 이 계산기는 본세와 도시지역분이 279,600원으로 20만 원을 넘어 7월과 9월에 149,700원씩 내는 것으로 셈해요.
• 1세대 1주택, 공시가격 12억 원: 비율은 45%라 과세표준이 5억 4,000만 원이지만, 공시가격이 9억 원을 넘어 표준세율로 셈해요. 본세 1,530,000원, 도시지역분 756,000원, 지방교육세 306,000원, 합계 2,592,000원이에요.
• 2주택 이상인 세대의 공시가격 5억 원 주택: 비율 60%로 과세표준은 3억 원이에요. 표준세율로 셈한 본세 570,000원, 도시지역분 420,000원, 지방교육세 114,000원을 더해 1,104,000원이에요. 같은 집이 1세대 1주택이면 620,000원이에요.
• 과세표준 상한, 1세대 1주택: 2026년 공시가격이 8억 원, 2025년 공시가격이 7억 원이면 상한액은 7억 원 × 45%(3억 1,500만 원) + 3억 6,000만 원 × 5%(1,800만 원) = 3억 3,300만 원이에요. 원래 과세표준 3억 6,000만 원보다 작아 이 금액으로 셈하면 합계가 1,260,000원에서 1,108,800원으로 줄어요(지방세법 제110조 제3항).
• 9억 원 경계, 1세대 1주택: 공시가격 9억 원과 9억 1,000만 원의 과세표준은 4억 500만 원과 4억 950만 원으로 450만 원 차이지만, 본세는 787,500원에서 1,008,000원으로 늘어요. 9억 원을 넘으면 특례세율을 받지 못하기 때문이에요(지방세법 제111조의2 제1항).
• 도시지역분이 없는 지역의 1세대 1주택, 공시가격 1억 원: 본세 21,500원과 지방교육세 4,300원, 합계 25,800원이에요. 재산세가 20만 원 이하라 조례가 정하면 7월에 한꺼번에 낼 수도 있어요(지방세법 제115조 제1항 제3호).

1세대 1주택인지 먼저 확인해요

1세대 1주택이면 비율이 낮고, 공시가격 9억 원 이하면 특례세율도 받아 세금이 크게 달라져요. 판정은 6월 1일 현재 상황으로 해요.

• 6월 1일 현재 세대별 주민등록표에 함께 오른 가족(동거인 제외)으로 이뤄진 1세대가 국내에 주택을 1개만 가지면 1세대 1주택이에요(지방세법 시행령 제110조의2 제1항).
• 배우자와 19세 미만 미혼 자녀는 주민등록이 따로 돼 있어도 같은 세대로 봐요. 65세 이상 부모를 모시려고 자녀가 세대를 합친 경우 등은 따로 세대로 봐요(시행령 제110조의2 제3항).
• 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택, 혼인일부터 5년이 지나지 않은 혼인 전 주택(요건 있음) 등은 주택 수에서 빼 줘요(시행령 제110조의2 제1항). 빼려면 지방자치단체에 신청서를 내야 해요(지방세법 시행규칙 제56조의2).
• 다른 주택의 지분이나 부속토지만 가져도 1개로 세요. 다만 한 주택을 같은 세대 안에서 함께 가지면 1개예요(시행령 제110조의2 제4항).
• 신탁한 주택은 맡긴 사람(위탁자)의 주택 수에 넣어요(지방세법 제111조의2 제2항).
• 함께 가진 사람들의 세대가 달라 1세대 1주택 여부가 서로 다르면 어떻게 셈하는지 시·군·구청에 확인하세요. 이 계산기는 내 세대 기준으로 고른 값을 주택 전체에 적용하고 내 지분을 곱해요.

납기와 고지서

• 주택분은 1년 치의 절반을 7월 16일~31일에, 나머지 절반을 9월 16일~30일에 내요(지방세법 제115조 제1항 제3호).
• 납부기한이 토요일·일요일, 공휴일·대체공휴일, 노동절이면 그다음 날이 기한이에요(지방세기본법 제24조 제1항). 2027년에는 7월 31일이 토요일이라 7월분 기한이 주말 뒤인 2027년 8월 2일 (월)이에요.
• 그해 부과할 세액이 20만 원 이하면 조례가 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 걷을 수 있어요(지방세법 제115조 제1항 제3호 단서). 이 계산기는 본세와 도시지역분을 더해 20만 원 이하인지 보고, 이때도 7월·9월 칸에는 반씩 나눈 금액을 보여 줘요. 지방교육세까지 넣어 따지는지, 내 지역에 이런 조례가 있는지는 고지서나 시·군·구청에서 확인하세요.
• 재산세는 스스로 세액을 신고해 내는 세금이 아니에요. 지방자치단체가 세액을 셈해 과세표준과 세액을 적은 고지서를 늦어도 납기 시작 5일 전까지 발급해요(지방세법 제116조). 지방교육세도 같은 고지서에 함께 적혀요(지방세법 제152조 제2항, 시행령 제141조 제2항).
• 고지서 1장에 재산세로 걷을 세액이 2,000원 미만이면 걷지 않아요(지방세법 제119조). 이 계산기는 1년 치 본세와 도시지역분이 2,000원 미만이면 지방교육세까지 0원으로 셈해요. 7월·9월 고지서별로 어떻게 따지는지는 시·군·구청에 확인하세요.
• 낼 재산세가 250만 원을 넘으면 납부기한까지 신청해 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 안에 나눠 낼 수 있어요. 낼 세액이 500만 원 이하면 250만 원을 넘는 금액, 500만 원을 넘으면 절반 이하를 나눠 내요(지방세법 제118조, 시행령 제116조). 이 계산기는 7월분 본세와 도시지역분이 250만 원을 넘을 때 알려 줘요. 1년 치로 따지는지 납기별로 따지는지는 시·군·구청에 확인하세요.
• 낼 재산세가 1,000만 원을 넘으면 신청해 허가를 받아 그 지역 안의 부동산으로 낼 수도 있어요(지방세법 제117조).
• 만 60세 이상이거나 집을 5년 이상 가진 1세대 1주택자(공시가격 9억 원 초과 포함)는 재산세 납부유예를 신청할 수 있어요. 소득 기준(총급여 7,000만 원 이하 등)을 채우고, 그해 그 집 재산세가 100만 원을 넘고, 지방세와 국세 체납이 없어야 해요. 납부기한 만료 3일 전까지 신청하고, 미룰 세금만큼 담보를 내야 해요. 지방자치단체가 허가하면 납부를 미룰 수 있어요(지방세법 제118조의2 제1항). 집을 팔거나 증여하거나 상속이 시작되면 허가가 취소되고 미룬 세금과 이자 상당액을 내요(지방세법 제118조의2 제3항, 제5항).

고지서에 적힌 방법으로 내고, 금액이 맞는지는 위택스나 주택이 있는 시·군·구청에서 확인하세요.

고지액과 달라지는 경우

• 도시지역분이 모든 집에 붙는 것은 아니에요. 지방의회 의결을 거쳐 고시한 도시지역 안의 주택에만 붙고, 개발제한구역에서는 고급주택만 해당해요. 세율도 조례로 0.23%까지 달리 정할 수 있어요(지방세법 제112조, 시행령 제111조 제3호). 도시·군관리계획에서 공공시설 부지로 정해 고시한 뒤 6월 1일 현재 아직 집행하지 않은 땅은 주택 부속토지라도 도시지역분 과세대상에서 빠져요(지방세법 제112조 제3항 제1호). 고지서에 도시지역분이 없으면 계산기에서 ‘붙지 않아요’를 고르세요.
• 지방자치단체는 특별한 재정수요나 재해가 있으면 조례로 표준세율을 50% 범위에서 더하거나 뺄 수 있고, 그 세율은 그해에만 써요(지방세법 제111조 제3항). 이렇게 조정한 세액이 특례세율 세액보다 적으면 특례세율을 적용하지 않아요(지방세법 제111조의2 제3항). 지방교육세율도 조례로 50% 범위에서 가감할 수 있어요(지방세법 제151조 제2항).
• 임대주택 감면처럼 지방세특례제한법의 재산세 경감과 특례세율이 함께 해당하면 경감 효과가 큰 것 하나만 받아요(지방세법 제111조의2 제4항). 아래 전자송달·자동납부 세액공제는 이 제한에서 빠져요.
• 전자송달이나 자동납부를 납부기한이 속한 달의 전달 말일까지 신청하면 고지서 1장당 조례로 정한 금액을 공제받아요. 하나만 신청하면 250원~800원, 둘 다 신청하면 500원~1,600원 범위예요(지방세특례제한법 제92조의2 제1항). 납부기한까지 내지 않으면 공제받은 세액을 다시 걷어요(지방세특례제한법 제92조의2 제3항).
• 현행 지방세법 제122조는 주택에 세 부담 상한을 적용하지 않아요. 다만 2024년 1월 1일 전에 이미 주택 재산세가 과세된 주택은 2028년 12월 31일까지 종전 규정을 따라요(법률 제19230호 부칙 제15조). 종전 규정은 개인 주택의 재산세를 직전 연도 세액 상당액의 105%(공시가격 3억 원 이하), 110%(6억 원 이하), 130%(6억 원 초과)까지만 걷게 해요(종전 지방세법 제122조 단서). 이 계산기는 직전 연도 세액을 모르므로 이 상한을 넣지 않았고, 그래서 고지액이 계산보다 적을 수 있어요. 소유자가 바뀐 경우 등 적용 범위는 시·군·구청에 확인하세요.
• 공시가격이 공시되지 않은 주택은 시장·군수·구청장이 산정한 가액 등을 써요(지방세법 제4조).
• 다가구주택은 한 가구가 독립해서 쓰도록 나뉜 부분(1구)마다 따로 세율을 적용해요(지방세법 제113조 제2항, 시행령 제112조). 건물 전체 공시가격 하나를 넣으면 누진세율이 한 번에 적용돼 구마다 따로 셈한 실제 세액보다 크게 나올 수 있으니, 다가구주택은 이 계산기로 셈하지 말고 고지서나 시·군·구청에서 확인하세요. 다가구주택만 가진 세대가 1세대 1주택 비율·특례세율을 받는지도 시·군·구청에 물어보세요.
• 주거와 다른 용도를 함께 쓰는 건물은 어디까지를 주택으로 볼지 따로 정해요(지방세법 제106조 제2항). 공부와 실제 쓰임이 다르면 원칙적으로 실제 쓰임에 따라 매겨요(지방세법 제106조 제3항). 주택이 아닌 건축물과 토지의 재산세는 이 계산기로 셈하지 않아요.
• 이 계산은 개인이 가진 주택의 재산세 본세, 도시지역분, 지방교육세만 다뤄요. 종합부동산세 같은 다른 세금은 넣지 않았어요.

자주 묻는 질문