집이나 땅을 팔 때 내는 양도소득세를 어림하는 도구

양도소득세 계산하기

양도소득세는 이렇게 셈해요

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익이에요. 양도차익에서 장기보유 특별공제를 빼면 양도소득금액이고, 여기서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준이에요. 과세표준에 세율을 적용하면 양도소득세 산출세액이 나와요(소득세법 제92조 제2항·제3항, 제95조 제1항, 제103조 제1항, 국세청 양도소득세 세액계산 흐름도).

양도가액과 취득가액은 실제로 사고판 금액(실지거래가액)이에요(소득세법 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호). 취득가액에는 취득세·등록면허세 같은 부대비용을 더해요(소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호, 제163조 제1항). 엘리베이터·냉난방장치 설치나 개량·확장처럼 집의 가치를 높인 자본적지출과 팔 때 낸 소개비·인지대·계약서 작성비용 같은 양도비도 빼요. 다만 증명서류를 받아 두었거나 금융거래로 지출이 확인되는 것만 빼 줘요(소득세법 제97조 제1항, 시행령 제163조 제3항·제5항). 계산기에는 산 금액만 취득가액 칸에 넣고, 취득세와 나머지 비용은 필요경비 칸에 더해 넣으세요.

취득일과 양도일은 원칙적으로 대금을 다 치른 날(잔금일)이에요. 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이에요(소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항). 장기보유 특별공제의 보유 기간은 취득일부터 양도일까지예요(소득세법 제95조 제4항). 계산기는 취득일의 몇 년 뒤 같은 날부터 그 햇수를 채운 것으로 셈해요. 2016년 11월 1일에 샀다면 2026년 11월 1일부터 10년이에요. 첫날을 셈에 넣는지에 따라 하루 차이가 날 수 있어서, 그 하루 전에 팔았다면 확인하라고 알려 줘요.

지방소득세는 양도소득세와 같은 과세표준에 소득세 세율의 10분의 1인 표준세율을 적용해 따로 셈해요(지방세법 제103조 제2항, 제103조의3 제1항). 그래서 조례로 세율을 바꾸지 않았다면 양도소득세 산출세액의 10%와 같아요. 지방자치단체는 조례로 표준세율의 50% 범위에서 세율을 더하거나 뺄 수 있고, 감면과 가산세도 따로 셈해요(지방세법 제103조의2, 제103조의3 제4항).

과세표준은 1원 미만, 낼 세금은 10원 미만을 버려요(국고금 관리법 제47조, 지방세기본법 제59조). 중간 금액의 원 미만을 어느 단계에서 버리는지는 법령에서 찾지 못해서, 신고서 금액과 몇 원 차이가 날 수 있어요.

1세대 1주택 비과세와 12억 원 넘는 몫

• 1세대가 양도일 현재 국내에 주택 한 채만 가지고 있고 2년 이상 보유했다면 비과세예요. 다만 판 금액이 12억 원을 넘으면 넘는 몫에는 세금이 붙어요(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제1항). 미등기 주택은 비과세를 받지 못하고(소득세법 제91조 제1항), 주택과 조합원입주권·분양권을 함께 가졌다면 원칙적으로 이 비과세를 적용하지 않아요(소득세법 제89조 제2항).
• 2년 거주 요건은 취득할 때 그 집이 조정대상지역에 있었던 경우에만 붙어요(시행령 제154조 제1항). 2017년 8월 2일까지 취득한 주택 등은 거주 요건이 없던 예전 규정을 따라요(소득세법 시행령 부칙 대통령령 제28293호).
• 거주 기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지예요(시행령 제154조 제6항). 1년 이상 거주한 집을 취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 팔거나, 해외이주로 세대 전원이 출국한 날부터 2년 안에 팔면 보유·거주 기간을 따지지 않아요(시행령 제154조 제1항 단서).
• 옛 집을 산 날부터 1년 이상 지나 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 옛 집을 팔면 1세대 1주택으로 봐요. 다만 새 집을 2026년 8월 4일 이후에 샀고 그날 두 집이 모두 조정대상지역에 있었다면 이 기간이 2년이에요. 새 집을 2026년 8월 3일까지 샀거나 계약하고 계약금을 냈다면 3년이에요. 조정대상지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 경우도 3년이에요(시행령 제155조 제1항, 대통령령 제36737호 부칙). 상속·혼인·부모 봉양으로 두 채가 된 경우의 특례도 따로 있어요(시행령 제155조 제2항~제5항).
• 양도가액이 12억 원을 넘는 1세대 1주택은 양도차익과 장기보유 특별공제에 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액을 곱한 몫만 과세해요(소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제3항, 시행령 제160조 제1항). 20억 원에 팔았다면 이 비율이 40%라, 양도차익이 11억 5,000만 원이면 그 가운데 4억 6,000만 원만 과세 대상이에요.
• 집에 딸린 토지는 지역에 따라 집이 들어선 면적의 3배·5배·10배까지만 비과세예요(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제7항). 계산기는 토지가 그 안이라고 보고 셈해요.
• 계산기에서 ‘1세대 1주택 (비과세 요건을 채움)’을 고르면 양도가액이 12억 원 이하일 때는 낼 세금이 없다고 보여 주고, 넘으면 넘는 비율만큼 셈해요. 보유 기간이 2년이 안 되면 그 밖의 주택으로 셈해요. 거주 요건을 채우지 못했다면 ‘그 밖의 주택’을 고르세요.

장기보유 특별공제율 표 1·표 2

3년 이상 보유한 토지·건물은 양도차익에 표 1의 보유 기간 공제율을 곱한 금액을 빼요. 1세대 1주택이고 보유 기간 중 2년 이상 거주했다면 표 2의 보유 기간 공제율과 거주 기간 공제율을 더해요(소득세법 제95조 제2항, 시행령 제159조의4, 국세청 양도소득세 장기보유특별공제율).

표 2는 보유 40%와 거주 40%를 더해 최대 80%예요. 1세대 1주택이라도 거주가 2년 미만이면 표 1이라 최대 30%예요(시행령 제159조의4). 미등기 자산과 다주택 중과 대상 주택은 공제가 없어요(소득세법 제95조 제2항). 12억 원을 넘는 1세대 1주택은 공제액에도 과세 비율을 곱해요(시행령 제160조 제1항).

양도소득세 세율표

2년 이상 보유한 자산에는 소득세 기본세율 6~45%를 적용해요(소득세법 제104조 제1항 제1호, 제55조 제1항). 세액은 과세표준 × 세율 − 누진공제로 셈해요.

보유 기간이 1년 미만이면 주택 70%, 주택이 아닌 토지·건물 50%이고, 1년 이상 2년 미만이면 주택 60%, 토지·건물 40%예요. 이 세율과 기본세율로 각각 셈해 큰 세액을 써요(소득세법 제104조 제1항). 조정대상지역 다주택 중과는 기본세율에 20%p나 30%p를 더해요(소득세법 제104조 제7항). 비사업용 토지(기본세율 + 10%p)와 미등기 자산(70%)은 이 계산기로 셈하지 않아요(소득세법 제104조 제1항 제8호·제10호).

다주택 중과와 끝난 유예

• 1세대가 주택 2채 이상을 가진 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 팔면 중과될 수 있어요. 중과되면 기본세율에 20%p(3주택 이상은 30%p)를 더하고, 장기보유 특별공제가 없어요(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항). 보유 2년 미만이면 중과 세액과 단기 보유 세율 세액 가운데 큰 쪽을 내요(소득세법 제104조 제7항).
• 중과하지 않는 주택도 많아요. 수도권·광역시·특별자치시 밖(이 지역 안이라도 읍·면과 광역시의 군은 밖으로 봐요)에 있고 양도할 때 기준시가가 3억 원 이하인 주택, 요건을 갖춘 장기임대주택, 조정대상지역 공고 전에 팔기로 계약하고 계약금을 받은 주택 등이에요. 이 가운데 수도권·광역시·특별자치시 밖의 3억 원 이하 주택 등은 주택 수를 셀 때도 빼요(시행령 제167조의3 제1항, 제167조의10 제1항). 해당하면 계산기에서 ‘그 밖의 주택’을 고르세요.
• 2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일까지 양도했다면 중과하지 않았어요. 이 유예는 예정대로 그날 양도분으로 끝났어요(시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 가목, 제167조의10 제1항 제12호의2 가목, 대통령령 제36129호 개정이유).
• 2년 이상 보유한 주택을 팔려고 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받았다면, 계약일부터 4개월 안에 판 경우에도 중과하지 않았어요. 2025년 10월 16일에 새로 조정대상지역이 된 서울 21개 구와 경기 12곳은 6개월이에요. 토지거래허가 대상이면 5월 9일까지 허가를 신청하는 등 요건이 따로 있었고, 어느 경우든 늦어도 2026년 9월 9일(그 지역은 11월 9일) 양도분까지예요(시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 나목·다목, 제167조의10 제1항 제12호의2 나목·다목, 대통령령 제36129호 개정이유).
• 계산기에서 ‘조정대상지역 2주택’이나 ‘3주택 이상’을 고르면, 2년 이상 보유하고 2026년 5월 9일까지 판 주택은 기본세율과 장기보유 특별공제로 셈해요. 5월 10일부터 11월 9일까지 판 주택은 중과로 셈하고 경과 규정을 확인하라고 알려 줘요. 11월 10일 이후에 판 주택과 보유 2년 미만인 주택은 날짜와 상관없이 중과로 셈해요.
• 2026년 11월 8일 현재 확인한 가장 최근 공고(국토교통부공고 제2026-882호, 2026년 7월 1일)에 따르면 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 경기 수원시 장안·팔달·영통구, 성남시 수정·중원·분당구, 안양시 동안구, 과천시, 용인시 수지·기흥구, 광명시, 하남시, 의왕시, 화성시 동탄구, 구리시예요. 지정과 해제는 국토교통부 공고로 바뀌니 파는 날을 기준으로 다시 확인하세요(주택법 제63조의2).

예시로 본 세금

네 예시 모두 2026년 11월 20일에 팔았고, 거주자가 등기한 국내 주택이며 그해 다른 양도와 감면이 없다고 봤어요.

A는 2016년 11월 1일에 8억 원을 주고 사서 10년 거주한 1세대 1주택을 20억 원에 판 경우예요. 필요경비는 5,000만 원이에요. 양도차익 11억 5,000만 원 가운데 40%인 4억 6,000만 원만 과세하고, 표 2 공제율 80%로 셈한 3억 6,800만 원을 빼요. 기본공제 250만 원까지 빼면 과세표준은 8,950만 원이고, 기본세율 35% 구간이라 양도소득세 15,885,000원, 지방소득세 1,588,500원이에요(소득세법 제95조 제2항, 시행령 제160조 제1항).

B는 2021년 11월 1일에 4억 원을 주고 산 집을 6억 원에 판 경우예요(필요경비 1,000만 원). 비과세도 중과도 아니면 5년 보유라 표 1 공제율 10%를 받아 과세표준 1억 6,850만 원, 양도소득세 44,090,000원이에요. 같은 집이 조정대상지역 2주택 중과 대상이면 장기보유 특별공제가 없어 과세표준이 1억 8,750만 원으로 늘고, 세율도 20%p 높아져 양도소득세가 88,810,000원이 돼요(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항).

C는 2026년 3월 1일에 4억 원을 주고 산 집을 5억 원에 판 경우예요. 보유 1년 미만이라 단기 보유 세율 70%로 셈한 세액이 기본세율로 셈한 세액보다 커서 양도소득세가 68,250,000원이에요. 2025년 3월 1일에 샀다면 1년 이상 2년 미만이라 60%를 적용해 58,500,000원이에요(소득세법 제104조 제1항). D는 11억 원에 판 1세대 1주택이라 비과세 요건을 채웠다면 낼 양도소득세가 없어요(소득세법 제89조 제1항 제3호).

계산기에 같은 금액과 취득일, 양도일 2026년 11월 20일을 넣으면 같은 결과가 나와요. A의 둘째 줄은 같은 집에 거주하지 않은 경우예요. 2017년 8월 2일까지 산 집이라 거주하지 않아도 비과세 요건을 채우지만, 거주 기간이 2년 미만이라 표 1 공제율로 셈했어요(소득세법 시행령 부칙 대통령령 제28293호, 시행령 제159조의4). 셋째 줄은 비과세 요건을 채우지 못했고 중과 대상도 아닌 경우라 계산기에서 ‘그 밖의 주택’을 고른 결과예요.

신고·납부 기한과 내는 곳

• 양도소득세 예정신고·납부 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월이에요(소득세법 제105조 제1항 제1호, 제106조 제1항, 국세청 양도소득세 신고납부기한). 2026년 11월 20일에 팔았다면 원래 기한은 2027년 1월 31일인데 그날이 일요일이라 다음 날인 2027년 2월 1일 (월)까지예요(국세기본법 제5조 제1항).
• 2026년 12월 31일에 팔았다면 2027년 2월 28일이 일요일이고 다음 날은 삼일절이라 2027년 3월 2일 (화)까지예요(국세기본법 제5조 제1항 제1호·제2호). 앞으로 임시공휴일이 정해지면 달라질 수 있어요.
• 양도소득세를 예정신고하는 경우, 지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날까지 납세지 관할 지방자치단체에 따로 신고하고 내요(지방세법 제103조의5 제1항·제3항).
• 양도차익이 없거나 양도차손이 났어도 예정신고를 해야 해요(소득세법 제105조 제3항, 지방세법 제103조의5 제2항).
• 부담부증여로 넘긴 채무 몫은 양도일이 속한 달의 말일부터 3개월, 토지거래허가를 받기 전에 대금을 치른 토지는 허가일이 속한 달의 말일부터 2개월이 기한이에요(소득세법 제105조 제1항).
• 신고는 납세지 관할 세무서장에게 하고, 세금은 세무서·한국은행·체신관서에 내요(소득세법 제105조 제1항, 제106조 제1항). 납세자가 직접 전자신고로 예정신고를 하면 양도소득세에서 2만 원을 빼 주는데, 이 계산기에는 넣지 않았어요(조세특례제한법 제104조의8 제1항, 같은 법 시행령 제104조의5 제2항).
• 양도소득세가 1,000만 원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 뒤 2개월 안에 나눠 낼 수 있어요. 2,000만 원 이하면 1,000만 원을 넘는 금액, 2,000만 원을 넘으면 세액의 50% 이하예요(소득세법 제112조, 시행령 제175조). 예시 B는 44,090,000원 가운데 22,045,000원까지 나눠 낼 수 있어요.
• 예정신고를 했다면 다음 해 5월 확정신고는 하지 않아도 돼요. 다만 한 해에 누진세율 자산을 2번 이상 예정신고한 경우 등에는 확정신고를 해야 할 수 있어요(소득세법 제110조 제1항·제4항).
• 신고하지 않으면 무신고 납부세액의 20%, 적게 신고하면 덜 신고한 납부세액의 10%를 가산세로 더 내요. 부정행위가 있으면 40%예요. 늦게 내면 늦은 날수만큼 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 붙어요(국세기본법 제47조의2·제47조의3·제47조의4, 같은 법 시행령 제27조의4 제1항, 국세청 양도소득세 가산세).

자주 틀리는 것과 계산기 범위

• 기본공제 250만 원은 건마다가 아니라 토지·건물 등을 합쳐 한 해에 250만 원이에요. 먼저 판 자산부터 빼고, 미등기 자산에는 없어요(소득세법 제103조). 계산기는 올해 다른 양도로 이미 받았는지만 물어요.
• 법령에 이름이 나오는 필요경비는 취득세·등록면허세 같은 부대비용과 팔 때의 소개비·인지대 등이에요. 법무사 비용, 살 때 낸 중개보수, 인테리어 공사비가 들어가는지는 법령에 따로 적혀 있지 않으니 관할 세무서에 확인하세요(소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호, 제163조).
• 계약서에 실제와 다른 거래가액을 적으면 비과세나 감면받을 세액에서 일정액을 빼요(소득세법 제91조 제2항).
• 한 해에 여러 건을 팔면 양도차손을 같은 그룹의 다른 양도소득금액에서 빼고, 합산해 셈한 세액과 자산별 세액의 합계 가운데 큰 쪽을 내요. 계산기는 한 건만 셈해요(소득세법 제102조 제2항, 제104조 제5항).
• 상속·증여받은 집은 상속개시일·증여일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액을 취득가액으로 봐요(소득세법 시행령 제163조 제9항). 배우자나 직계존비속에게 증여받은 집을 정해진 기간 안에 팔면 증여한 사람이 산 금액을 취득가액으로 셈하는 이월과세가 적용될 수 있어요(소득세법 제97조의2).
• 법인, 비거주자, 국외 자산, 분양권·조합원입주권, 비사업용 토지, 미등기 자산, 겸용주택·다가구주택, 공동명의 지분, 조세특례제한법 감면은 이 계산기로 셈하지 않아요.
• 2027년에 파는 경우도 2026년 11월 8일 현재 법령으로 셈해요. 그 사이 법령이 바뀌면 세율이나 공제가 달라질 수 있어요.

자주 묻는 질문