2026 2학기 자취방 계약 체크리스트 - 등기부·보증금·전입신고 15분 확인

0~3분: 매물 주소·소유자·임대인 기본정보 확인

광고 화면, 현장 주소, 건축물대장, 등기부에 적힌 동·호수와 용도가 서로 맞는지부터 보세요. 같은 건물처럼 보여도 주소나 호수가 다르면 확인 대상이 달라집니다. 계약 상대의 신분과 등기부상 소유자가 일치하는지 확인하고, 대리인이 나온다면 위임 범위와 본인 확인 자료를 별도로 요청하세요.

HUG 안내상 2025년 6월 23일부터 예비 임차인도 안심전세 앱에서 임대인 동의 없이 임대인 정보를 조회할 수 있습니다. 다만 실제 제공 범위, 본인 인증, 조회 가능 조건은 바뀔 수 있으므로 신청 시점의 HUG 화면에서 다시 확인하고, 조회 결과 하나만으로 안전을 단정하지 마세요.

• 주소: 광고·현장·건축물대장·등기부의 주소와 호수 일치
• 소유자: 계약 상대와 등기부상 소유자 일치, 대리 계약이면 위임 범위 확인
• 임대인 정보: HUG 공식 경로의 조회 가능 범위와 최신 이용 조건 확인
• 중개사무소: 등록 상태, 중개대상물 확인·설명서, 공제 관련 서류 확인

3~6분: 주택 상태·건축물대장·적정 전세가율 확인

HUG의 계약 전 체크리스트는 주택 상태, 건축물대장, 적정 전세가율을 각각 확인하도록 안내합니다. 현장에서는 누수·곰팡이·수압·난방·창호·소음·채광·잠금장치와 옵션 작동 여부를 보고 사진과 문장으로 남기세요. 확인하지 못한 항목은 “이상 없음”으로 추정하지 말고 재방문이나 자료 요청 목록으로 옮깁니다.

건축물대장에서는 주택 용도와 위반건축물 표시 등 기본 상태를 확인하고, 보증금과 매매가격의 관계는 한 개 시세 화면이 아니라 HUG 안내와 복수의 공적·시장 자료로 교차 확인하세요. 적정 전세가율은 위험을 가려내는 한 기준이지 보증금 반환을 보장하는 인증서가 아닙니다.

• 현장 상태: 하자 위치와 수리 주체·기한을 계약서 특약 후보로 기록
• 건축물대장: 주소, 용도, 위반건축물 여부 등 계약 대상 기본정보 확인
• 가격 비교: 보증금, 월세, 관리비, 매매가격 자료의 기준일과 주소 일치 여부 확인
• 중단 신호: 서류 열람을 피하거나 현장과 서류가 다르면 즉시 계약을 멈추고 확인

6~9분: 등기부 갑구·을구와 선순위 권리관계 확인

등기부 갑구에서는 소유권과 처분 제한 등 소유권 관련 사항을, 을구에서는 근저당권 같은 소유권 이외의 권리를 확인하세요. 계약 상대와 소유자가 맞는지, 압류·가압류·가처분처럼 추가 확인이 필요한 표시가 있는지, 근저당 채권최고액과 다른 선순위 권리관계가 보증금에 어떤 영향을 줄 수 있는지 구분해 기록합니다.

다가구주택은 같은 건물의 다른 임차인 선순위 보증금이 내 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다. 등기부에 익숙하지 않다면 스스로 안전 판정을 내리지 말고 공인중개사의 확인·설명 내용을 서면으로 받고, 복잡한 권리관계는 법률 전문가나 HUG 상담을 이용하세요.

• 갑구: 소유자, 소유권 변동, 압류·가압류·가처분 등 제한 확인
• 을구: 근저당권 등 담보권과 채권최고액, 말소 여부 확인
• 다가구: 선순위 임차인과 선순위 보증금 확인을 별도 질문으로 기록
• 재열람: 계약 직전과 잔금·입주 전후처럼 중요한 시점마다 최신 등기 확인

9~12분: 임대인 세금 체납·계약서·특약·임대차 신고 확인

HUG 계약 전 체크리스트에는 임대인 세금 체납 여부 확인도 포함됩니다. 열람·확인 방법과 가능한 범위는 계약 단계와 제도에 따라 다를 수 있으므로 HUG와 관할 기관의 최신 안내를 따르세요. 확인을 거부하거나 설명이 계속 바뀌면 계약을 재촉받더라도 서명과 송금을 멈추는 편이 안전합니다.

계약서에서는 주소·당사자·보증금·월세·계약금·잔금일·입주일·관리비 항목·수리 책임·계약 해제 조건을 다시 읽습니다. 구두 약속은 수리 대상, 완료 기한, 비용 부담, 미이행 시 처리까지 구체적인 특약 문장으로 남기고, 계약금 송금 계좌의 예금주와 계약 상대도 확인하세요.

HUG 안내상 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 대상 계약은 계약일부터 30일 이내 주택 임대차 신고가 필요합니다. 신고 대상과 지역·계약별 적용 여부는 정부24와 관할 주민센터에서 개별 확인하고, “계약하면 모두 신고” 또는 “중개사가 알아서 한다”고 단정하지 마세요.

12~15분: 전입신고·확정일자·반환보증 경로 기록

전입신고는 실제 전입한 날부터 14일 이내에 해야 합니다. 주택 임대차 신고의 계약일부터 30일과 전입신고의 실제 전입일부터 14일은 기준일과 절차가 서로 다릅니다. 잔금일, 실제 전입일, 신고 예정일과 접수 경로를 달력에 따로 기록하세요.

확정일자와 전세보증금반환보증은 이름이 익숙하다고 가입·보호 요건을 추정하면 안 됩니다. 계약 종류, 주택 상태, 보증금, 선순위 권리관계, 신청 시점 등에 따라 확인할 내용이 달라질 수 있으므로 HUG와 담당 기관에서 내 계약의 요건과 제출서류를 확인하세요. 이 글은 가입 가능 여부나 보증금 반환을 보장하지 않습니다.

1. 임대차 신고 대상 여부와 계약일 기준 30일 기한 기록
2. 실제 전입일 기준 14일 이내 전입신고 일정 기록
3. 확정일자 신청 경로와 필요한 계약서·본인 확인 자료 기록
4. 반환보증 상담·신청 가능 시점과 최신 요건을 HUG에서 확인
5. 잔금 송금 전 최신 등기와 집 상태를 다시 볼 시간 확보