부동산 계약서 인지세를 계산하는 도구

부동산 인지세 계산하기

인지세는 이렇게 셈해요

인지세는 계약서 같은 문서를 작성할 때 생기는 세금이에요. 국내에서 재산의 권리를 옮기는 계약서를 작성한 사람이 내요(인지세법 제1조 제1항). 아래 다섯 단계로 셈하는데, 계약서 종류와 2단계의 금액을 넣으면 계산기가 나머지를 해요.

• 1단계, 인지를 붙일 계약서인지 봐요. 부동산은 소유권 이전 등기를 신청할 때 내는 계약서 1통이 대상이에요(인지세법 시행규칙 제3조, 인지세법 제3조 제2항). 전세·월세 같은 임대차계약서는 과세문서 표에 없어 대상이 아니에요(인지세법 제3조 제1항).
• 2단계, 금액을 정해요. 시가가 아니라 계약서에 적힌 이전의 대가, 곧 매매대금 전체예요. 중개보수나 취득세처럼 소유권을 옮기는 데 드는 비용은 넣지 않아요(인지세법 시행규칙 제8조 제1호). 계약금은 매매대금 안에 들어 있으니 따로 더하지 않고, 계약서에 적혀 있거나 적힌 내용으로 셈할 수 있는 부가가치세는 넣어요(국세청 인지세법 기본통칙).
• 3단계, 주택인지 봐요. 주택 소유권을 옮기는 계약서는 금액이 1억 원 이하면 비과세예요(인지세법 제6조 제5호). 이 비과세는 주택에만 있어서 토지·상가에는 없고, 공부상 업무시설인 오피스텔은 주거용으로 써도 없다고 국세청은 해석해요.
• 4단계, 표에서 금액을 찾아요. 금액의 몇 %가 아니라 구간마다 정한 금액이에요. 1천만 원 이하는 표에 세액이 없어 내지 않고, 10억 원을 넘으면 금액이 얼마든 35만 원이에요(인지세법 제3조 제1항 제1호).
• 5단계, 기한을 셈해요. 작성일이 속한 달의 다음 달 10일까지 내요(인지세법 제8조 제3항). 그날이 토요일·일요일, 공휴일·대체공휴일, 노동절이면 다음 날이 기한이에요(국세기본법 제5조 제1항).

금액별 인지세 표

인지세법 제3조 제1항 제1호의 세액표에 주택 1억 원 이하 비과세(제6조 제5호)를 더해 정리했어요. 계약서 1통에 붙일 금액이에요.

‘이하’라서 경계에 있는 금액은 낮은 구간에 들어가요. 그래서 주택 1억 원은 0원이지만 100,000,001원이면 150,000원이에요. 1천만 원 이하는 표에 세액이 없어 내지 않아요.

계산 예시

모두 등기를 신청할 때 낼 계약서 1통이고, 비과세나 면제가 되는 다른 사정은 없다고 가정했어요.

작성일이 2026년 11월 8일이면 기한은 2026년 12월 10일 (목)이에요. 2026년 12월 15일에 작성했다면 원래 기한인 2027년 1월 10일 (일)이 일요일이라 다음 날인 2027년 1월 11일 (월)까지 내요(인지세법 제8조 제3항, 국세기본법 제5조 제1항).

매도인과 매수인 중 누가 내나요

• 매도인과 매수인이 함께 서명·날인한 매매계약서는 두 사람이 함께 작성한 문서예요. 그래서 두 사람 모두 인지세를 연대해서 낼 의무가 있어요(인지세법 제1조 제2항).
• 누가 얼마를 낼지는 법이 정하지 않아 당사자가 정해요. 반씩 나누기로 해도 국가에 대해서는 각자 전액을 낼 의무가 있어요(국세청 인지세법 기본통칙).
• 한 사람이 전액을 내면 다른 사람의 의무도 함께 없어져요(국세청 인지세법 기본통칙).
• 세무서가 인지를 붙이지 않은 계약서를 찾아내면 작성자 모두에게 걷어요(인지세 사무처리규정 제15조 제1항).

납부 기한과 내는 방법

• 기한은 계약서 작성일이 속한 달의 다음 달 10일이에요(인지세법 제8조 제3항). 계약 당일이나 등기를 신청하는 날이 기한이 아니에요.
• 작성일은 계약 당사자가 서명·날인을 마친 날로 봐요(국세청 인지세법 기본통칙). 다음 달 10일 기한은 2023년 1월 1일 이후 작성한 계약서부터 적용하고, 그 전에는 계약서를 작성할 때 냈어요(인지세법 부칙 법률 제19198호 제2조 제1항, 같은 법률 제정·개정이유).
• 기한이 토요일·일요일, 공휴일·대체공휴일, 노동절이면 다음 날이 기한이에요(국세기본법 제5조 제1항). 계산기는 2026년 11월부터 2027년 12월까지의 공휴일을 알고, 그 밖의 날은 토요일과 일요일만 따져요.
• 종이 계약서에는 종이문서용 전자수입인지를 붙여 내요(인지세법 제8조 제1항). 종이에 붙이는 출력물 형태의 전자수입인지예요(수입인지에 관한 법률 제2조 제2항). 전자문서로 작성한 계약서는 전자문서용 전자수입인지로 내요(인지세법 제8조 제2항, 시행령 제11조의2).
• 전자수입인지는 우체국과 은행 같은 금융회사, 수입인지 판매소에서 팔아요(수입인지에 관한 법률 제3조 제1항). 전자수입인지업무대행기관의 판매 인터넷사이트에서 직접 살 수도 있고, 전자문서용은 이 기관의 정보통신망으로만 팔아요(같은 조 제2항, 인지세법 제10조).
• 지금 대행기관은 금융결제원과 한국무역정보통신이에요(전자수입인지제도 운영에 관한 고시 제2조). 대행기관의 결제시스템에서 신용카드, 직불카드, 전자결제로 살 수 있어요(수입인지에 관한 법률 제4조의3).
• 종이문서용 전자수입인지는 판매 인터넷사이트에 사용했다고 입력하는 방식으로 소인해요(인지세법 제10조, 수입인지에 관한 법률 시행령 제17조 제1항).
• 따로 신고하지 않아요. 인지세는 계약서를 작성한 때 납세의무가 생기고, 특별한 절차 없이 세액이 확정돼요(국세기본법 제21조 제2항 제6호, 제22조 제4항 제1호).

제때 안 냈거나 금액을 바꾸면

• 2023년 1월 1일 이후 작성한 부동산 소유권 이전 계약서는 안 낸 세액의 최대 300%를 물리는 인지세 가산세에서 빠졌어요(국세기본법 제47조의4 제9항, 부칙 법률 제19189호 제7조). 일반 납부지연가산세도 인지세법 제8조 제1항에 따라 내는 인지세는 대상에서 빼요(국세기본법 제47조의4 제1항).
• 그렇다고 안 내도 되는 것은 아니에요. 안 냈거나 덜 냈으면 세무서장이나 지방국세청장이 그 세액을 결정해 고지할 수 있어요(인지세법 제8조의2).
• 전자계약서처럼 전자문서용 전자수입인지로 내는 인지세(인지세법 제8조 제2항)는 위 조항들이 말하는 제8조 제1항의 인지세가 아니어서, 가산세가 어떻게 되는지 법문만으로는 분명하지 않아요. 고지를 받고도 기한까지 내지 않았을 때의 처리도 확인하지 못했으니 세무서에 물어보세요.
• 금액을 올리는 변경 계약을 하면 올린 뒤 금액의 세액에서 처음에 낸 세액을 뺀 만큼 더 내요. 금액을 내리면 바뀌지 않은 것으로 봐서 더 내지도 돌려받지도 않아요(인지세법 제9조, 시행령 제12조). 토지 계약 8,000만 원을 1억 2,000만 원으로 올리면 150,000원 − 70,000원 = 80,000원을 더 내요.
• 처음 계약이 1억 원 이하 주택이라 낸 세액이 없었다면 올린 뒤 금액의 세액을 모두 내요. 주택 9,000만 원 계약을 1억 2,000만 원으로 올리면 15만 원을 더 내요(인지세법 시행령 제12조).

자주 헷갈리는 것

• 인지세는 매매금액의 몇 %가 아니에요. 구간별로 정한 금액이라 주택 3억 원이든 9억 원이든 15만 원이에요(인지세법 제3조 제1항 제1호).
• 1억 원을 조금 넘는 주택은 7만 원이 아니라 15만 원이에요. 1억 원 이하는 0원이고, 1원이라도 넘으면 1억 원 초과 구간이에요(인지세법 제6조 제5호, 제3조 제1항 제1호).
• 계약서를 여러 통 만들어 각자 보관해도 인지는 등기할 때 내는 1통에만 붙여요(인지세법 시행규칙 제3조).
• 1억 원 이하 비과세는 주택에만 있어요. 오피스텔은 계약서를 쓸 때 공부상·건축허가상 주택이어야 주택으로 보고, 주거용으로 써도 공부상 업무시설이면 이 비과세가 없다고 국세청은 해석해요(인지세법 제6조 제5호).
• 전세·월세 계약서에는 인지를 붙이지 않아요. 지금 인지세법의 과세문서 표에 부동산 임대차계약서가 없고(인지세법 제3조 제1항), 국세청은 2002년 1월 1일부터 작성하는 임대차계약서가 과세에서 빠졌다고 해석해요.
• 전자계약서라고 인지세가 없는 것이 아니에요. 전자문서도 과세문서에 들어가요(인지세법 제3조 제3항).
• 증여계약서는 시가가 아니라 이전의 대가로 셈해요. 대가 없이 주는 증여라면 낼 세액이 없어요(인지세법 시행규칙 제8조 제1호, 국세청 해석).

이 계산기가 셈하지 않는 경우

아래 경우는 계약서 금액 하나만 넣는 이 계산기로는 결과가 맞지 않을 수 있어요. 국세청 해석과 기본통칙은 법령이 아니라 국세청의 해석과 내부 지침이니, 실제 사정은 세무서나 국세상담센터(126)에 확인하세요.

• 주택과 부속토지를 다른 계약서로 쓰면 계약서마다 따로 판단해요(국세청 인지세법 기본통칙). 주택과 그 밖의 토지를 한 계약서에 함께 적으면 나눠서 판단한 국세청 해석이 있어 결과가 달라질 수 있어요.
• 주택과 가게가 함께 있는 건물은 주택 부분 면적이 가게 부분보다 크거나 같으면 전부 주택, 작으면 전부 주택이 아닌 것으로 봐요(국세청 인지세법 기본통칙).
• 교환계약서는 두 부동산의 값이 모두 적혀 있으면 큰 쪽 금액으로 셈해요(국세청 인지세법 기본통칙). 빚을 넘겨받는 부담부증여는 금액을 어떻게 볼지 직접 답한 공식 해석을 찾지 못했어요.
• 재건축·재개발 조합원 공급계약서는 조합이 보존등기를 신청하면 과세문서가 아니라는 국세청 해석이 있어요. 입주권을 사고파는 계약서는 직접 다룬 해석을 찾지 못했어요.
• 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 적용받는 토지 등을 국가·지방자치단체 등에 넘기며 그 절차에 필요해 쓰는 증서는 비과세예요(인지세법 제6조 제10호).
• 2023년 1월 1일 전에 작성한 계약서는 작성할 때 내던 예전 규정을 따라서 이 계산기로 기한을 셈하지 않아요.

자주 묻는 질문