월세·보증금 수입에 붙는 주택임대소득세를 계산하는 도구

주택임대소득세 계산하기

분리과세 세금은 이렇게 셈해요

주택을 빌려주고 받는 월세는 사업소득이에요(소득세법 제19조 제1항 제12호). 2026년 한 해 동안 한 사람이 받은 주택임대 수입금액(월세 + 간주임대료)이 2,000만 원 이하면, 다른 소득과 합쳐 종합과세하는 대신 14% 단일 세율로 매기는 분리과세를 고를 수 있어요(제14조 제3항 제7호, 제64조의2 제1항). 2,000만 원은 부부를 합치지 않고 사람마다 따져요(소득세법 시행령 제8조의2 제6항, 제20조 제2항).

셈하는 순서는 이래요. 먼저 부부가 가진 주택 수로 월세와 보증금이 과세 대상인지 가려요. 과세되는 월세에 보증금의 간주임대료를 더해 수입금액을 구하고, 여기서 필요경비를 빼요. 필요경비는 실제로 쓴 돈과 상관없이 수입금액의 50%이고, 등록임대주택이면 60%예요(소득세법 제64조의2 제2항).

분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하면 기본공제로 200만 원(등록임대주택은 400만 원)을 더 빼요(제64조의2 제2항). 남은 사업소득금액에 소득세 14%(제64조의2 제1항 제2호 가목)와 지방소득세 1.4%(지방세법 제93조 제10항 제2호 가목)를 곱해요. 지방소득세율은 소득세율 14%의 10분의 1이고, 필요경비와 기본공제는 소득세와 같아요(지방세법 제93조 제11항).

필요경비와 기본공제를 빼고 남는 금액이 없으면 낼 세금도 없어요. 국세청도 이때 과세표준을 0원으로 안내해요(국세청 ‘과세대상 및 비과세, 과세미달’ 안내). 기본공제를 받는 사람이라면 수입금액이 등록임대주택은 1,000만 원, 그 밖의 주택은 400만 원까지 세금이 0원이에요. 세금의 10원 미만은 버리고(국고금 관리법 제47조 제1항), 지방소득세도 10원 미만을 계산하지 않을 수 있어서(지방회계법 제55조) 이 계산기는 둘 다 버려요.

• 등록임대주택은 아래 세 가지를 모두 채운 주택이에요(소득세법 시행령 제122조의2 제1항).
• 첫째, 시·군·구청에 임대사업자로 등록하고(민간임대주택에 관한 특별법 제5조) 임대 중인 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택이어야 해요. 장기일반민간임대주택 가운데 아파트를 사서 임대하는 민간매입임대주택은 2020년 7월 10일까지 등록을 신청한 것만 들어가요. 예전 단기민간임대주택도 2020년 7월 10일까지 등록을 신청한 것만 들어가요(소득세법 시행령 제122조의2 제1항 제1호).
• 6년 이상 임대하는 지금의 단기민간임대주택(민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호의2)은 이 목록에 없어요. 예전 단기민간임대주택을 이 유형으로 바꿔 등록했다면 세무서에 확인하세요.
• 둘째, 세무서에 사업자등록을 한 사업자의 임대주택이어야 해요(소득세법 시행령 제122조의2 제1항 제2호, 소득세법 제168조).
• 셋째, 임대보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않아야 해요. 계약하거나 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없어요(소득세법 시행령 제122조의2 제1항 제3호).
• 지자체와 세무서 가운데 한 곳에만 등록했다면 필요경비 50%, 기본공제 200만 원으로 셈해요(국세청 ‘과세대상 및 비과세, 과세미달’ 안내).

2026년 중간에 등록했다면 등록임대주택으로 임대한 기간의 수입은 60%, 나머지 기간의 수입은 50%로 나눠 셈해요. 기간은 달 단위로 세고, 시작하거나 끝나는 달에 15일 이상 임대했으면 한 달로 쳐요. 기본공제도 등록임대주택 수입의 비율만큼 400만 원, 나머지 비율만큼 200만 원으로 나눠 더해요(소득세법 시행령 제122조의2 제7항). 등록이 말소된 뒤의 기간을 어떻게 셈하는지는 세무서에 확인하세요. 이 계산기는 1년 내내 같은 상태라고 보고 셈해요.

몇 채로 세고 무엇에 세금이 붙나요

주택 수는 본인과 배우자가 가진 집을 합쳐서 세요(소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제4호). 몇 채인지에 따라 월세와 보증금 가운데 무엇에 세금이 붙는지가 달라져요. 계산기의 ‘부부가 가진 주택’은 아래 표의 왼쪽 칸에서 고르세요.

• 1채만 있으면 기준시가 12억 원 이하 국내 주택의 월세는 비과세예요. 기준시가가 12억 원을 넘거나 국외에 있는 주택은 1채라도 월세에 세금이 붙어요(소득세법 제12조 제2호 나목). 이 12억 원은 2026년 12월 31일(그 전에 판 집은 판 날)의 기준시가로 따져요(소득세법 시행령 제8조의2 제5항). 기준시가는 시세가 아니라 개별주택가격·공동주택가격이에요(소득세법 제99조 제1항).
• 1주택자의 보증금·전세금에는 간주임대료가 없어요. 2채 이상이어도 표의 아래 두 경우가 아니면 보증금에는 세금이 붙지 않아요(소득세법 제25조 제1항).
• 다가구주택은 1채로 세지만, 호별로 구분 등기했으면 호마다 1채로 세요(소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제1호).
• 여럿이 함께 가진 집은 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 세요. 가장 큰 지분을 가진 사람이 여럿이면 합의로 정한 1명의 주택으로, 합의가 없으면 각자의 주택으로 세요(같은 항 제2호, 국세청 ‘과세 개요’ 안내).
• 지분이 작아도 그 집 임대수입(간주임대료는 빼요)에 내 지분율을 곱한 금액이 1년에 600만 원 이상이거나, 기준시가 12억 원 넘는 집의 지분을 30% 넘게 가졌다면 내 주택으로도 세요(같은 항 제2호, 소득세법 시행규칙 제5조의2).
• 같은 집이 부부 양쪽의 주택으로 계산되면 한 채로만 더해요. 지분이 더 큰 사람의 주택으로 보고, 지분이 같으면 합의로 정한 사람의 주택으로 봐요(같은 항 제4호).
• 빌리거나 전세로 얻은 집을 다시 세놓으면(전대·전전세) 빌린 사람의 주택으로 세요(같은 항 제3호). 국세청은 이 집을 집주인의 주택 수에서도 빼지 않는다고 안내해요(국세청 ‘과세 개요’ 안내).
• 주거 전용면적이 40㎡ 이하이고 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료를 따질 때 주택 수에서 빠져요(소득세법 제25조 제1항). 국세청은 소형주택의 보증금·전세금도 과세 대상이 아니라고 안내해요(국세청 ‘과세대상 및 비과세, 과세미달’ 안내). 다만 주택 수에서 빼는 것은 간주임대료를 셈할 때뿐이라 소형주택의 월세는 수입금액에 들어가고, 1주택인지 따질 때도 1채로 세요(국세청 ‘주택 보증금에 대한 간주임대료’ 안내).
• 상시 주거용으로 쓰는 건물이 주택이에요. 주택과 가게가 한 건물에 있으면 주택 면적이 더 클 때 전부를 주택으로 보고, 같거나 작으면 주택 부분만 주택으로 봐요(소득세법 시행령 제8조의2 제2항·제4항).

계산기에는 신고하는 사람이 받은 월세와 보증금만 넣으세요. 주택 수는 부부를 합쳐 세지만 수입금액은 사람마다 셈하고, 공동명의로 임대하면 공동사업장마다 따로 셈한 뒤 손익분배비율로 나눠요(소득세법 시행령 제8조의2 제6항, 국세청 ‘주택 보증금에 대한 간주임대료’ 안내).

보증금에 붙는 간주임대료

보증금과 전세금은 나중에 돌려줄 돈이라 받은 금액을 그대로 수입으로 보지 않아요. 다만 주택이 많은 사람은 보증금으로 이자를 번 것으로 보고 일정 금액을 수입금액에 더해요. 이 금액이 간주임대료예요(소득세법 제25조 제1항).

간주임대료를 셈하는 경우는 두 가지예요. 소형주택을 빼고 3채 이상을 가졌고 그 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우(제25조 제1항 제1호), 그리고 기준시가 12억 원 넘는 주택 2채를 가졌고 그 두 채의 보증금 합계가 12억 원을 넘는 경우예요(같은 항 제2호, 소득세법 시행령 제53조 제1항). 둘째 경우는 2026년 귀속부터 새로 적용돼요(국세청 ‘과세대상 및 비과세, 과세미달’ 안내).

보증금을 1년 내내 받았다면 간주임대료는 (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 연 3.1%예요(소득세법 시행령 제53조 제3항, 소득세법 시행규칙 제23조 제1항). 보증금이 중간에 바뀌었다면 금액에 날수를 곱한 적수로 기간마다 셈해 365(윤년은 366)로 나눠요. 보증금을 받은 집이 여러 채면 3억 원은 적수가 가장 큰 집부터 차례로 빼요(시행령 제53조 제3항).

보증금으로 산 금융자산에서 받은 이자·할인료·배당금은 장부나 증빙으로 확인되면 간주임대료에서 빼는 규정이 있어요(시행령 제53조 제3항·제6항). 다만 분리과세로 신고할 때도 뺄 수 있는지는 국세청 안내에 나와 있지 않아서 이 계산기는 빼지 않아요.

계산기의 보증금 칸에는 소형주택의 보증금을 빼고, 신고하는 사람이 1년 내내 받은 보증금·전세금의 합계를 넣으세요(국세청 ‘과세대상 및 비과세, 과세미달’ 안내).

기준시가 12억 원 넘는 2채 규정은 2026년 귀속부터 생겨 국세청 계산 사례가 아직 없어요. 이 계산기는 시행령 문언대로 보증금 합계에서 3억 원을 빼서 셈해요. 그래서 두 채의 보증금 합계가 12억 원을 조금만 넘어도 간주임대료가 1,674만 원이 돼요. 부부가 이런 집을 한 채씩 가졌을 때 보증금을 사람마다 따지는지 부부를 합쳐 따지는지, 두 채의 기준시가를 어느 날짜로 따지는지도 아직 국세청 안내가 없으니 세무서에 확인하세요. 간주임대료만으로 2,000만 원을 넘으면(보증금 합계 14억 원이면 20,460,000원) 분리과세를 고를 수 없어요.

예시로 셈해 보기

부부 합산 2채에서 2026년에 월세 1,800만 원을 받고 보증금은 없는 사람의 예예요. 세무서에는 제때 사업자등록을 했지만 지자체에는 임대사업자로 등록하지 않았고, 다른 종합소득금액은 2,000만 원 이하예요.

• 같은 조건에서 등록임대주택이면 필요경비 1,080만 원과 기본공제 400만 원을 빼 사업소득금액이 320만 원이에요. 소득세 448,000원과 지방소득세 44,800원을 더해 492,800원이에요.
• 같은 조건에서 다른 종합소득금액이 2,000만 원을 넘으면 기본공제가 없어 사업소득금액이 900만 원이고, 낼 세금은 1,386,000원이에요.
• 세무서 사업자등록까지 하지 않았다면 가산세가 더해져요. 2026년 1월에 임대를 시작해 그해 내내 등록하지 않았다면 수입금액 1,800만 원의 0.2%인 36,000원이 소득세에, 그 10%인 3,600원이 지방소득세에 더해져 모두 1,117,600원을 내요(소득세법 제81조의12, 지방세법 제99조 제1항). 계산기 결과와 다른 예시에는 이 가산세를 넣지 않았어요.
• 소형주택을 빼고 3채에서 보증금 합계 8억 원을 1년 내내 받고 월세는 없다면 간주임대료 930만 원이 수입금액이에요. 세무서에만 사업자등록을 했고 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하면 사업소득금액 265만 원, 낼 세금은 408,100원이에요.
• 기준시가 12억 원 넘는 2채를 전세 합계 13억 원으로 1년 내내 놓았다면 간주임대료는 1,860만 원이에요(시행령 문언대로 3억 원을 뺀 값이에요). 세무서에만 사업자등록을 했고 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하면 낼 세금은 1,124,200원이에요.
• 3채 예에서 월세 1,200만 원까지 받았다면 수입금액이 2,130만 원으로 2,000만 원을 넘어 분리과세를 고를 수 없어요. 다른 소득과 합쳐 종합과세로 신고해요(소득세법 제14조 제3항 제7호).
• 등록임대주택에서 1년 수입금액이 1,000만 원이고 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하면 필요경비 600만 원과 기본공제 400만 원을 빼 사업소득금액이 0원이에요. 국세청이 든 과세미달 사례와 같아요(국세청 ‘과세대상 및 비과세, 과세미달’ 안내).

국세청이 2025년 귀속으로 든, 2채에서 월세 1,800만 원을 받은 사례도 분리과세 소득세가 980,000원이에요(국세청 ‘주택임대 소득세 계산’ 안내). 다만 그 사례의 사람은 다른 소득이 없고 부양가족이 있어, 인적공제를 받는 종합과세로 셈한 세금이 더 적었어요. 어느 쪽이 적은지는 사람마다 달라요.

신고·납부 기한과 사업자등록

• 2026년분 주택임대소득은 2027년 5월 1일부터 5월 31일 (월)까지 납세지 관할 세무서에 종합소득세 확정신고를 하고(소득세법 제70조 제1항), 세금도 이 기한까지 내요(소득세법 제76조 제1항). 분리과세를 골라도 이 신고를 해요(소득세법 제70조 제2항).
• 개인지방소득세는 같은 기한까지 납세지 관할 지방자치단체에 신고하고 내요(지방세법 제95조 제1항).
• 분리과세 주택임대소득처럼 시행령이 정한 소득만 있는 사람은 11월에 미리 내는 중간예납을 하지 않아요(소득세법 제65조 제1항, 소득세법 시행령 제123조).
• 주택임대를 시작하면 20일 안에 세무서에 사업자등록을 신청해요(소득세법 제168조 제1항·제3항, 부가가치세법 제8조 제1항). 늦으면 사업을 시작한 날부터 신청하기 전날까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 더 내고, 낼 세금이 없어도 붙어요(소득세법 제81조의12). 지방소득세에도 그 가산세의 10%가 더해져요(지방세법 제99조 제1항). 이 계산기는 가산세를 넣지 않았어요.
• 사업자등록은 홈택스에서 신청할 수 있고, 렌트홈에서 지자체 임대사업자등록을 하면서 함께 신청할 수도 있어요(국세청 ‘주택임대업의 사업자등록’ 안내).
• 국세청은 홈택스 모의계산에서 종합과세와 분리과세의 예상세액을 견줘 보는 서비스를 안내해요(국세청 ‘주택임대소득 신고 절세 Tip’ 안내). 이 계산기 결과는 어림값이니 신고 전에 홈택스나 국세상담센터(126)에서 확인하세요.

자주 하는 오해

• ‘1년 2,000만 원 이하면 비과세’는 지금 규칙이 아니에요. 그 비과세는 2018년 귀속까지였고(소득세법 제12조 제2호 나목), 지금은 14% 분리과세를 고를 수 있을 뿐이에요(소득세법 제14조 제3항 제7호).
• 분리과세를 골라도 5월 확정신고는 해야 해요(소득세법 제70조 제2항).
• 지자체(렌트홈)에만 등록해서는 필요경비 60%를 받지 못해요. 세무서 사업자등록과 5% 인상 제한까지 채워야 해요(소득세법 시행령 제122조의2 제1항).
• 기본공제 200만·400만 원은 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 사람만 받아요(소득세법 제64조의2 제2항).
• 소형주택도 월세에는 세금이 붙어요. 주택 수에서 빼는 것은 간주임대료를 셈할 때뿐이에요(소득세법 제25조 제1항, 국세청 ‘주택 보증금에 대한 간주임대료’ 안내).
• 1주택이라도 기준시가 12억 원 넘는 주택이나 국외 주택의 월세는 과세돼요(소득세법 제12조 제2호 나목).
• 주택 수는 부부를 합쳐 세지만, 2,000만 원은 사람마다 따져요(소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제4호·제6항).
• 2주택자의 전세보증금도 2026년 귀속부터는 과세될 수 있어요. 기준시가 12억 원 넘는 2채의 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 간주임대료를 셈해요(소득세법 제25조 제1항 제2호).
• 공동명의 보증금을 지분대로 나눈 뒤 사람마다 3억 원씩 빼지 않아요. 공동사업장 단위로 셈한 뒤 손익분배비율로 나눠요(국세청 ‘주택 보증금에 대한 간주임대료’ 안내).
• 분리과세가 언제나 세금이 적은 것은 아니에요. 종합과세와 분리과세 가운데 하나를 골라 신고해요(소득세법 제64조의2 제1항).

이 계산기가 셈하지 않는 것

• 주택임대 수입금액이 2,000만 원을 넘으면 분리과세를 고를 수 없어 세금을 보여 주지 않아요(소득세법 제14조 제3항 제7호). 종합과세 세금은 다른 소득, 소득공제, 장부나 경비율에 따라 달라서 셈하지 않아요.
• 소형주택 임대사업자 세액감면은 넣지 않았어요. 세무서와 지자체에 등록하고 국민주택규모 등 요건을 채운 임대주택이면 1호 임대는 30%(공공지원·장기일반민간임대주택은 75%), 2호 이상은 20%(50%)의 세액을 2028년 귀속분까지 감면해요(조세특례제한법 제96조 제1항, 국세청 ‘소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면’ 안내). 감면은 신청해야 받아요(같은 조 제4항). 기한이 지나 신고하거나, 신고하지 않아 세무서가 세금을 정하면 받을 수 없어요(같은 법 제128조 제2항).
• 연중에 보증금이 바뀐 경우와 공동명의로 임대하는 경우는 기간과 사업장마다 나눠 셈해야 해서 이 계산기 결과와 달라요. 연중에 등록하거나 등록이 말소된 경우도 이 계산기는 반영하지 않아요.
• 2026년 중에 집을 사거나 팔아 주택 수가 바뀌었다면 결과가 달라질 수 있어요. 이 계산기는 1년 내내 주택 수가 같다고 보고 셈해요.
• 국외 주택이 주택 수와 간주임대료에 어떻게 들어가는지는 국세청 안내에 자세히 나와 있지 않아, 이 계산기는 국내 주택을 기준으로 셈해요.
• 세무서 사업자등록이 늦어 붙는 가산세(소득세법 제81조의12, 지방세법 제99조 제1항)나, 등록임대주택으로 셈한 뒤 정해진 기간을 채워 임대하지 않아 다시 내는 세금과 이자 상당액(소득세법 제64조의2 제3항·제4항)은 넣지 않았어요.
• 2026년 귀속(2027년 5월 신고)만 셈해요. 소형주택 특례의 기한이 2026년 12월 31일이고 간주임대료 이자율도 시행규칙으로 정하는 값이라, 2027년 귀속부터는 결과가 달라질 수 있어요(소득세법 제25조 제1항, 소득세법 시행규칙 제23조 제1항).

자주 묻는 질문